Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa, a ściślej rzecz ujmując – jej obliczanie, stanowi odwieczny problem zarówno dla projektantów, urzędników, deweloperów jak i kupujących budynki.

Definicji powierzchni użytkowej jest…. tyle ile jej zastosowań ;) Praktycznie w każdej dziedzinie spotykamy się z odmienną regułką, dla celów podatkowych inną, dla celów budowlanych inną, dla celów statystycznych jeszcze inną. Śmieszniejsze jest to, że dla każdej dziedziny istnieje więcej niż jedna definicja. Jak się w tym wszystkim odnaleźć? Postaram się choć trochę uporządkować te informacje.

Z racji tematyki tego bloga, interesowała nas będzie najbardziej definicja wykorzystywana w projektach budowlanych oraz w obrocie nieruchomościami. Obecnie istnieją dwie normy określające co jest powierzchnią użytkową - PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836 z października 1997. Niestety żadna z tych norm nie została zamieszczona w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. z dnia 19 marca 1999 r.) – Wykaz Polskich Norm do obowiązkowego stosowania – w zakresie obliczania powierzchni w budownictwie. Również Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 3 listopada 1998 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 140, poz. 906) nie zobowiązuje nas do stosowania Polskich Norm przy ustalaniu wskaźników powierzchniowych projektowanego obiektu budowlanego. Zastosowanie wybranej normy jest dobrowolne, stąd wszechobecne rozbieżności.

Definicja powierzchni użytkowej wg PN-ISO 9836:

Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniubudynku.Powierzchnia użytkowa określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są onewznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze.Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku.

Definicja powierzchni użytkowej wg PN-70/B-02365:

Powierzchnia użytkowa – powierzchnia pomieszczeń służących do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku (lub jego wydzielonej części) – na wszystkich kondygnacjach. Powierzchnia użytkowa budynku składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej.

 

Obydwie normy najłatwiej porównać jest w formie tabeli:

NORMA

PN-70/B-02365

PN-ISO 9836

Powierzchnia pomieszczeń na poddaszach (ze skośnym sufitem) Powyżej 2,20m liczy się w 100% Powierzchnię liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi
Od 1,40m do 2,20m liczy się w 50% Do powierzchni zalicza się tylko tą o wysokości powyżej 1,90m
Poniżej 1,40m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenie Powierzchnia o wysokości poniżej 1,90m może być tylko zaliczona do powierzchni pomocniczej
Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji Nie wyodrębnia się z powierzchni pomieszczenie Wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia
Wnęki o powierzchni do 0,1m2 Nie dolicza się Nie dolicza się
Wnęki o powierzchni ponad 0,1m2 Dolicza się Nie dolicza się
Przejścia w ścianach, drzwiach, oknach; pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1m2 Nie potrąca się z powierzchni Nie potrąca się z powierzchni
pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1m2 Potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza się do powierzchni konstrukcji Nie potrąca się z powierzchni
Dokładność pomiaru liniowego 0,01m 0,01m
Dokładność obliczania powierzchni 0,1 m2 0,1 m2
Powierzchnia o jednakowej wysokości 100%

100%

Najważniejsze jest to, byśmy stosowali powyższe normy świadomie i konsekwentnie, a do porównań zawsze używali tak samo obliczonej powierzchni.

Jak wspomniałem na wstępie istnieje jeszcze wiele innych definicji opisujących powierzchnię użytkową, poniżej kilka z nich:

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.


Zostaw odpowiedź